Adéquation, cabinet lyonnais d’études et de conseil en immobilier fait part de son analyse du marché résidentiel. Selon lui, l’essoufflement constaté en 2022 devrait se prolonger cette année.

Depuis 1992, Adéquation vend ses études, conseils et analyses en stratégie foncière et immobilière aux promoteurs, aménageurs et collectivités. Le groupe de 115 personnes (9,9 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2021) est maintenant présent dans huit agglomérations françaises et observe plus de 500 « aires de marchés ». Ses données confirment la chute du nombre de permis de construire autorisés et des mises en chantier durant le covid, le rebond qui a suivi et la rechute au printemps 2002, en France comme en Auvergne Rhône-Alpes. Les mises en vente et les ventes des promoteurs suivent la même courbe après un pic en 2017-2018.

Le prix du foncier toujours en hausse

Quant aux prix, leur hausse s’est accélérée en Auvergne Rhône-Alpes. L’augmentation annuelle moyenne de 3,4 % que l’on connaissait jusqu’ici a été pulvérisée depuis deux ans à 8,5 %. Le prix moyen atteint maintenant 5 310 €/m², parking inclus. « Le coût de la construction a bondi de 20 % en un an et les fonciers sont toujours orientés à la hausse », précise Yann Gérard, directeur régional, qui estime qu’il y a eu beaucoup d’enchères sur le prix du foncier dans la Métropole. « Ce sera la question centrale en 2023 », prévient-il.

La hausse des prix (et la diminution des avantages fiscaux) fait par ailleurs fuir les investisseurs. Du côté des acquisitions en bloc, la chute est terrible en 2022 et atteint 28 % dans la région avec 4 500 ventes.

Il est rare qu’une chute du marché dure aussi longtemps à Lyon

Si l’on zoome sur la métropole lyonnaise, on constate également que tous les indicateurs sont en baisse très nette depuis le pic de 2016. « Il est rare qu’une chute du marché dure aussi longtemps à Lyon », d’autant que 2023 devrait être un cru encore moins bon. « La difficulté est en partie devant nous », prévient Yann Gérard. Les ventes ont encore baissé de 15,5 % en 2022 avec 3 000 transactions.

Les prix semblent commencer à atteindre le sommet avec une hausse de seulement 2 % en 2022 et « des promoteurs qui commencent à dire qu’ils ont du mal à commercialiser les appartements », rapport auxdits prix mais également aux taux de crédit.

Saint-Étienne en forme, Lyon en panne

Pour revenir à l’échelle régionale, les données d’Adéquation permettent de classer les bassins de vie selon leur profil. Les zones dynamiques (où les mises en vente et les ventes augmentent) sont Saint-Étienne, le nord-Isère, Chambéry, Grand Lac. Les zones où la pression monte (les ventes augmentent mais l’offre baisse) : Valence, Bourg, Grenoble, le franco-genevois, Clermont, le Grésivaudan. Les zones en difficulté (l’offre progresse et les ventes baissent) : Vienne, Villefranche. Les zones carrément en panne (l’offre et les ventes baissent) : Lyon, Annecy, Montélimar, Voiron.

Pour les experts d’Adéquation, globalement, la tendance 2022 va se prolonger en 2023 : baisse des volumes vendus, ralentissement de la hausse des prix. Et après ? Yann Gérard prédit une relance des ventes de résidences avec services et des produits aidés (social, BRS).

Les réhabilitations des vieux bâtiments aux DPE F et G devraient quant à elles exploser.