Bien connu pour ses opérations de restructuration urbaine (aménagements et immobilier) dans les quartiers du Pont de l’âne, de Châteaucreux et de la plaine Achille, l’établissement public d’aménagement de Saint-Étienne (Epase), créé en 2007 pour redynamiser la ville à l’issue d’une longue période de désindustrialisation, est aussi à la manœuvre pour restaurer des pans délabrés du centre-ville.

C’est le cas par exemple sur le quartier Jacquard. L’Epa aide les propriétaires à profiter des aides publiques dans le cadre d’Opah. 338 logements ont déjà été rénovés. Mais parfois, en cas d’habitat indigne, il est nécessaire d’interpeller les propriétaires. Les travaux sont alors déclarés d’utilité publique par le préfet dans le cadre d’une opération de restauration immobilière (ORI). « 44 DUP ORI ont déjà été prises depuis 2011 », explique Émilie Perrot-Meyer, directrice de l’immobilier de l’EPA.

25 expropriations depuis 2011

« 19 propriétaires ont finalement obtempéré et 25 ont été expropriés par l’Epa. Il s’agit très souvent de propriétaires bailleurs qui sont en indivision à la suite d’un héritage. A ce jour, nous avons réhabilité douze immeubles soit 80 logements. Il reste donc treize immeubles à traiter. »

Lorsque l’expropriation a lieu, plusieurs options juridiques se présentent pour organiser la rénovation des immeubles. Après désamiantage, l’Epa les revend en général à des propriétaires (300 à 500 €/m²) par l’intermédiaire de maîtres d’ouvrage délégués qui gèrent les travaux et proposent des montages défiscalisants. Dans les cas où la rentabilité n’est pas possible, l’Epa met parfois en place avec l’Anah, un dispositif coordonné d’intervention immobilière (DC2I) par lequel il devient propriétaire, réalise des travaux subventionnés et reloue les appartements.

Le seul Epa de France à avoir recours à ce dispositif

Enfin, l’organisme se fait depuis peu promoteur grâce au dispositif de vente d’immeubles à rénover (la Vir, analogue à la vente en l’état futur d’achèvement ou Vefa pour le neuf) pour vendre les logements réhabilités à des propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer pendant neuf ans avec des loyers plafonnés et une défiscalisation Malraux ou à des propriétaires occupants sous conditions de ressources et de durée d’occupation. « Nous essayons de mixer les deux », explique encore Émilie Perrot-Meyer.

Via les subventions de l’Anah, un occupant achète le logement pour environ 1.400 €/m²  tandis que le bailleur peut espérer l’avoir pour 2.100 €/m². L’EPA s’est positionné sur 8 Vir (34 appartements). Une opération a déjà été faite concernant 18 logements, tous vendus. « Nous sommes le seul Epa de France à avoir recours à ce dispositif », affirme Émilie Perrot-Meyer.

Comme toutes les opérations de renouvellement menées par l’Epa, ces activités sont largement déficitaires. Elles entrent dans l’enveloppe de 760 millions d’euros que l’Etat et les collectivités ont prévu d'investir entre 2007 et 2030 dont 180 millions pour la période 2020-2030.