Le président du groupe Constructa révèle et détaille où en est la phase de commercialisation de l’ambitieux projet immobilier des Quais d’Arenc, qui se développe actuellement en plein cœur de l'opération d'intérêt national Euroméditerranée, à Marseille. Il revient également sur la vente "surprise" de l’immeuble "Balthazar", et confie ses ambitions quant à ce bâtiment.

Comment se déroule la commercialisation des "Quais d’Arenc" ?
Sont déjà vendus les parkings et l’immeuble de Roland Carta, qui a été cédé à la Caisse d’Epargne Provence-Alpes-Corse, et qui l’a dernièrement revendu à AG2R-La Mondiale. Cela démontre une certaine dynamique des marchés. En ce qui concerne les trois autres tours, La Marseillaise, imaginée par Jean Nouvel, est en commercialisation. Quatre investisseurs se sont positionnés : deux la veulent de manière globale, et deux autres veulent former un consortium. Les négociations sont en cours, et elles devraient aboutir en septembre prochain pour lancer les infrastructures et la tour d’ici à la fin de l’année. Ensuite, concernant la tour d’Yves Lion, les négociations ont lieu avec plusieurs groupes hôteliers parmi lesquels Hyatt et Ascott, en vue d’en faire une citadine de luxe. Les négociations sont difficiles parce qu’il s’agit d’un IGH (immeuble de grande hauteur), et il faut trouver la bonne adéquation financière.
En ce qui concerne H99, la pré-commercialisation a été lancée. Aujourd’hui, 32 appartements ont été réservés, et on a été très surpris de la façon dont le projet a été reçu et apprécié, tant sur le plan architectural que sur les services et les prestations. C’est un projet unique : il n’y aura pas d’autre tour dans un port, dans une ville, à 15 mn de l’aéroport, à 7,5 mn de la gare TGV, avec sur le site le tram, le TER, une gare multimodale…
Ce n’est pas un hasard si 30 des plus grands investisseurs internationaux, nationaux et régionaux ont investi dans le périmètre d’Euroméditerranée : les 'fondamentaux' de l’immobilier y sont réunis : les infrastructures, la vue, le site…

La commercialisation est-elle à la hauteur de votre plan de marche initial ?
Jusqu’à présent, oui ! Il nous reste à vendre une quarantaine d’appartements pour avoir la pré-commercialisation nécessaire, mais nous sommes dans le rythme. La livraison est toujours prévue pour le deuxième semestre 2015.

Quel sera le coût global du projet ?
Suivant la configuration finale de la tour hôtelière d’Yves Lion, ce sera un projet d’un montant de l’ordre de 450 millions d'euros, pour ce qui est le plus grand projet privé français actuel.

La vente du "Balthazar" par la Caisse d’Epargne Provence-Alpes-Corse était-elle prévue ?
Non. Mais la Caisse d’Epargne a un rôle excessivement important dans Euroméditerranée en tant que catalyseur de projet. Elle n’a pas pour vocation de porter sur le long terme : elle vise à permettre aux entrepreneurs de lancer leur projet. C’est comme ça qu’elle a vendu Cœur Méditerranée.

L'immeuble Balthazar serait loué aux deux-tiers, et pourrait être occupé à terme par… Constructa. Est-ce exact ?
Balthazar est à moitié loué, et AG2R-La Mondiale n’a pas encore défini ce qu’elle voulait en faire. Il reste encore une vingtaine de mois jusqu’à l’inauguration. D’ici là, tout le monde peut avoir des projets divers et variés. Mais nous, nous aimerions en effet y installer notre siège social.

Il y a quelques semaines, vous réclamiez la construction d’un héliport à proximité du projet des Quais d’Arenc. Avez-vous d’autres requêtes en termes d’équipements ?
L’idée de l’héliport est d’avoir un mode de moyen de transport rapide, notamment pour tous les clients internationaux. Car il y a de plus en plus d’entreprises internationales qui se montrent intéressées par le projet. Pour autant, nous n’avons pas la vocation de faire des Quais d’Arenc un quartier huppé. On veut en faire un quartier populaire, dans le sens noble du terme, avec de la culture, des commerces… Toutes ces choses qui font la vie, car il faut que ce soit le quartier de tous les Marseillais. On veut en effet le quartier à la mode des Marseillais.
Dans ce cadre, la tour H99 sera un objet en quelque sorte unique. Disons que ce sera le phare du quartier. Mais il y aura aussi dans les Quais d’Arenc des logements sociaux, des logements à prix maîtrisés, des logements de grand standing… Dans ce quartier, l’offre de logements est quasiment justement répartie pour toutes les catégories sociales, pour tous les pouvoirs d’achat. Et ce serait une erreur d’en faire un quartier uniquement chic et cher, parce que ce n’est pas ça qui crée la vie !

Dans cette aventure, quelle est votre plus grande réussite et, à contrario, votre plus grand regret ?
Concernant ma plus grande satisfaction, ce projet est d’une telle ampleur qu’il n’est pas à la mesure d’un homme, mais d’une équipe. Que ce soit Vinci, les Caisses d’Epargne, les bureaux d’étude, l’ensemble des intervenants… sans eux, on n’aurait jamais pu faire ce projet. Comme on n’aurait jamais pu le faire sans Euromed et l’Etat. Ma plus grande satisfaction est donc que les Quais d’Arenc soient un projet collectif, et que tout le monde ait répondu présent pour le faire aboutir.
De l’autre côté, la frustration est toujours la même : c’est que ça n’aille pas plus vite. Le problème de la promotion immobilière, c’est comme la gestation : il faut 9 mois pour faire un enfant, et je dirais qu’en matière de tour, c’est comme le cycle des éléphants, il faut 9 ans ! On aimerait que les choses aillent beaucoup plus vite, mais c’est comme ça… Au fond, entre le jour où j’ai acheté le terrain et le jour où je livrerai, il se sera tout de même écoulé 12 années. Au cours de ces 12 ans, il y a eu trois crises. C’est ça la difficulté du promoteur, qui a non seulement besoin de ténacité, d’un collectif mais également de chances. Car, au fond, si l’opération avait abouti en 2007-2008, elle serait peut-être venue dans un univers insuffisamment structuré, et ça l’aurait certainement lourdement handicapé. Aujourd’hui, on peut dire qu’elle arrive dans son marché, et à maturité dans le temps.
Il est évidemment possible de dire que si j’avais fait quatre petits immeubles, j’aurais déjà terminé. Ce n'est pas que je veuille laisser une empreinte dans l’Histoire, mais je pense qu’un site de cette nature méritait un projet d’exception. Et qui dit "exception", dit un projet dans lequel on ait tenté d’apporter le maximum, de tout mettre en œuvre pour que ce soit une réussite !

Propos recueillis par Julien Pompey

Retrouvez l’ensemble de notre dossier supplément Constructa (Lettre Sud Infos n° 784 du 07/05/2012)

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Photo : Marc Pietri, le Pdg du groupe Constructa et le projet immobilier des Quais d’Arenc (©Golem Images).