Le dispositif est encore tout récent et le bail réel solidaire signé à Villeurbanne entre Orsol et un particulier est l’un des premiers de France. Cet outil juridique, qui permet de générer des logements à prix abordable, pourrait se développer très largement dans les prochaines années.

La Métropole de Lyon est en train de constituer son propre Organisme de foncier solidaire (OFS). Le bailleur social Est Métropole Habitat s’y prépare également. Mais le premier acteur régional à s’être saisi du montage rendu possible par la loi Alur est Orsol, un OFS formé par trois promoteurs immobiliers coopératifs : Rhône-Saône Habitat, Isère Habitat et Savoisienne Habitat. L’objectif premier d’un OFS est de mettre sur le marché des logements peu onéreux (la vente a lieu sous conditions de ressources) en dissociant le foncier et le bâti. Ainsi, l’organisme achète un terrain grâce à des prêts à très long terme de la Caisse des dépôts pour y faire construire des logements par l’un des promoteurs membres. Les appartements sont alors vendus à des particuliers pour la seule valeur du bâti, le foncier faisant l’objet d’une location sous la forme d’une redevance comprise entre 1,2 et 2 euros/m².

Première opération à Villeurbanne

Le premier logement vient d’être vendu à un particulier dans une résidence construite à Villeurbanne. Cette personne a donc signé d’une part l’achat d’un appartement T3, en rez-de-chaussée, vendu 2.600 euros le m². « C’est 40 % moins cher que le prix du marché », fait remarquer Benoît Tracol, président d’Orsol et directeur général de Rhône-Saône Habitat. D’autre part, elle a signé un bail réel solidaire de 92 euros par mois correspondant la « location » du foncier. Le bail est signé pour 80 ans. Le deuxième objectif du dispositif est de maintenir dans le temps le caractère abordable du logement. Ainsi, la revente de l’appartement est évidemment possible mais elle est encadrée par des dispositions anti-spéculatives. « Le prix du logement ne peut être réévalué qu’en fonction de l’indice des loyers », insiste le président d’Orsol.

Une prochaine opération dans les Monts d’Or

À Villeurbanne, le terrain concerné par l’opération a été acheté à la commune qui avait préalablement démoli de vieux bâtiments. Ce genre d’opérations est-il reproductible sur un terrain privé ? « Nous avons fixé un montant maximum de redevance foncière de 2 euros/m² et c’est ce dernier qui définit si l’on peut ou non acheter un terrain », confie Benoît Tracol. C’est ainsi qu’une prochaine opération aura lieu à Saint-Romain-au-Mont-d’Or. « Nous avons été mis en compétition sur ce terrain et notre projet a été retenu aux côtés de Nexity qui construira des logements privés », précise Benoît Tracol.

Orsol a dans ses cartons six autres opérations (160 logements en tout). Le prochain dossier mené avec Rhône-Saône Habitat se concrétisera à Villeurbanne sur la Zac de la Soie pour 41 logements Orsol associés à 60 logements privés produits par Cogedim. Un autre projet a été conçu sur la Zac des Gratte-Ciel, toujours à Villeurbanne. Et ce n’est pas fini : Isère Habitat et Savoisienne Habitat livreront également leurs programmes dans les prochaines semaines

Cet article a été publié dans le numéro 2406 de Bref Eco.