La réduction des loyers et la hausse de la TVA ont généré un trou de près 10 millions d’euros dans le budget de Grand Lyon Habitat qui a réussi jusqu’ici à maintenir une production annuelle de 500 logements.

La loi de finances 2018 a impacté de manière spectaculaire les bailleurs sociaux en imposant une baisse de loyer (contrepartie d’une baisse de l’APL pour les locataires) et une rehausse de la TVA de 5,5 à 10 % sur les travaux engagés (en partie annulée depuis). Pour Grand Lyon Habitat, l’un des trois bailleurs du Pôle public de l’habitat de la Métropole (26.000 logements), la facture a atteint 10 millions d’euros. « On a pris une claque, commente Catherine Panassier, présidente de l’office (également maire du 3^e arrondissement de Lyon et conseillère métropolitaine). La loi a réduit notre capacité à générer des fonds propres, c’est-à-dire ce que l’on dégage de notre budget d’exploitation (160 millions d’euros par an, NDLR) pour investir dans la création de logements et la réhabilitation (80 à 100 millions d’euros par an, NDLR). » Un problème majeur dans la mesure où les subventions de l’Etat et des collectivités ont quasiment disparu et que les investissements sont assurés uniquement par les emprunts et les fonds propres.

Réduction des frais et ralentissement des réhabilitations

Des mesures ont été prises pour diminuer les frais de gestion : réduction du nombre d’agences de six à cinq, non-remplacement de personnel (50 en trois ans), réorganisation des fonctions techniques et informatisation de toutes les tâches. « Nous avons ainsi pu réduire l’impact de 4,5 millions d’euros », commente Daniel Godet. « Pour le reste, nous diminuons le volume des programmes de réhabilitation. » « Nous avons pu conserver l’essentiel de nos priorités, se félicite Catherine Panassier, comme le renouvellement urbain, la réhabilitation des HBM (les plus anciens HLM, NDLR) et notre niveau de production de 500 logements par an. »

Le budget d’investissement annuel moyen de 100 millions (dont 30 millions d’euros de fonds propres) est en effet utilisé pour réhabiliter 500 logements (dont 350 réhabilitations lourdes) et produire 500 logements neufs. Un tiers de ces logements neufs est construit en direct, un tiers est acheté à des promoteurs au sein de programmes privés et un tiers est issu de rachat d’immeubles anciens à réhabiliter, préemptés par la Métropole. Ce mix productif permet de générer de la mixité sociale en « plaçant des logements sociaux dans les quartiers où il en manque afin d’éviter d’en construire là où il y en a déjà beaucoup » assure Catherine Panassier.

Au-delà de 2020, la question économique va se poser à nouveau

Grand Lyon Habitat estime avoir réussi à passer un cap en conservant une situation financière saine, c’est-à-dire sans recourir de manière irraisonnée à l’allongement des prêts. « Au-delà de 2020, la question économique va se poser à nouveau car la réduction des ressources va se cumuler et il faudra trouver un nouveau modèle économique » prévient Daniel Godet. « Nous ferons partie de l’Organisme de foncier solidaire que la métropole va créer et qui va permettre de dissocier le financement du foncier et de la construction. Nous pourrons peut-être aussi augmenter la densité sur nos terrains. Mais tout cela ne suffira pas » confirme Catherine Panassier.