Rhône-Saône Habitat, Isère Habitat et Savoisienne Habitat mettent en œuvre une nouvelle possibilité de la loi Alur. Ils ont créé un Organisme de foncier solidaire (OFS) dont l’objectif est d’amortir l’acquisition d’un foncier sur une très longue durée pour abaisser le prix des logements.

Il y aurait actuellement 28 OFS en création dont 7 ont été agréés par l’Etat. L’Organisme régional solidaire – Orsol – a quant à lui été adoubé le 22 octobre. Il s’agit d’une coopérative que les trois fondateurs – eux-mêmes coopératives HLM – ont lancé dans le « but de recréer une offre de logements accessibles » annonçait Benoît Tracol, Dg de Rhône-Saône Habitat et président de la nouvelle entité, lors de sa présentation au monde de l’immobilier il y a quelques jours.

Dissocier le foncier du bâti

Le principe de ce dispositif s’approche de celui des logements sociaux qui consiste à amortir leur coût sur une très longue période. En l’occurrence, ici, ce principe ne joue que pour le foncier qui est dissocié de la construction grâce à un mécanisme créé en 2017 : le bail réel solidaire (BRS).

L’OFS achète tout d’abord un terrain. Il fait ensuite construire des logements (par l’un de ses membres ou par un promoteur). Les particuliers (sous plafond de ressources) achètent leur logement qui, du fait de la dissociation du foncier, coûte 30 % moins cher que le prix du marché. Ils paient par ailleurs une redevance d’occupation à l’OFS. Comme l’OFS s’est appuyé sur des prêts à très long terme auprès de la CDC, le prix de ces « loyers » est contenu (2 euros par m² et par mois maximum) et ne représente que 10 % du prix de l’appartement qui, finalement, s'affiche donc 20 % moins cher que le prix du marché (un mécanisme est prévu pour éviter la spéculation à la revente).

Objectif : cent logements par an

Les trois fondateurs ont apporté un million d’euros au capital de leur OFS pour générer un effet levier important auprès de la CDC. L’objectif est de construire environ cent logements par an. Trois projets sont déjà en cours de montage : un ensemble de 25 logements à Crolles ; un autre de 13 appartements à Villeurbanne ; ainsi qu’une opération de 12 logements à Saint-Romain-au-Mont-d’Or, adossée à un programme de Nexity de cent logements.

Dans ce nouveau schéma, le foncier reste toujours la propriété d’Orsol. Si la redevance venait à être supérieure au coût porté par l’organisme, celui-ci réinjecterait prioritairement l’argent dans de nouvelles opérations. « L’objectif est d’ouvrir la propriété à de nombreux foyers, explique Benoît Tracol. Peut-on acheter pour anticiper et assagir le marché des zones tendues ? Pas pour l’instant car nous n’avons pas assez de fonds propres. Nous pourrons l’envisage dans cinq ans probablement. »